Due diligence nieruchomości – co sprawdzić przed zakupem

Due diligence nieruchomości to nie fanaberia korporacji. To obowiązek każdego kupującego, który nie chce tracić pieniędzy. I to jednocześnie najlepsze narzędzie negocjacyjne, jakie możesz mieć. Każdy znaleziony problem to argument do obniżenia ceny.

Checklista: stan prawny

• Księga wieczysta – sprawdź online (ekw.ms.gov.pl). Dział II: czy sprzedający jest właścicielem. Dział III: służebności, roszczenia. Dział IV: hipoteki.
• MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co można budować/przebudować. Czy są ograniczenia (strefa ochrony konserwatora, linia zabudowy)
• Lokatorzy – czy są umowy najmu? Na jaki czas? Czy lokatorzy mają prawo do lokalu socjalnego?
• Zaległości – czynsz, podatek od nieruchomości, opłaty za media. Żądaj zaświadczeń
• Pozwolenia – czy wszystkie przebudowy były legalne. Samowola budowlana to Twój problem po zakupie.

Checklista: stan techniczny

• Dach – pokrycie, rynny, ocieplenie poddasza. Wymiana dachu to 50 000–200 000 zł
• Stropy – drewniane (kamienice) czy betonowe. Drewniane wymagają oceny nośności.
• Instalacja elektryczna – aluminium (stara) czy miedź (nowa). Wymiana: 10 000–30 000 zł
• Instalacja wodno-kanalizacyjna – rury stalowe (korozja) czy PVC/PPR. Wymiana: 8 000–25 000 zł
• Wilgoć – pomiar wilgotności ścian. Grzyb i pleśń to nie kosmetyka, to problem konstrukcyjny.
• Okna – szczelność, wiek, stan uszczelek. Wymiana okien: 15 000–40 000 zł

LWY

Przeczytaj też: Jak negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym

Każda usterka z due diligence to argument do obniżenia ceny.

Checklista: stan finansowy

• Koszty utrzymania – czynsz, fundusz remontowy, media. Ile miesięcznie?
• Podatek od nieruchomości – ile rocznie? Czy są zaległości?
• Ceny transakcyjne – za ile sprzedały się podobne nieruchomości w okolicy (Rejestr Cen w starostwie)
• Koszty remontu – kosztorys niezbędnych prac. Bufor 20–30%

Due diligence jako narzędzie negocjacyjne

Każdy problem znaleziony w due diligence to konkretna kwota. Nie mówisz: „Chcę taniej”. Mówisz: „Wymiana instalacji elektrycznej: 18 000 zł. Naprawa dachu: 35 000 zł. Usunięcie wilgoci: 12 000 zł. Łącznie: 65 000 zł. Proszę uwzględnić te koszty w cenie”.

To nie targowanie się. To fakty. I działają znacznie lepiej niż emocje.

24 historie negocjacji nieruchomościowych – „Lwy Negocjacji”. Zamawiam książkę.

LWY

Powiązany artykuł: Jak negocjować cenę kamienicy – inwestycje nieruchomościowe

Due diligence kamienicy to fundament każdej inwestycji.