Flipowanie mieszkań – negocjacje zakupu i sprzedaży

Flipowanie mieszkań to kupno nieruchomości poniżej wartości rynkowej, remont i sprzedaż z zyskiem. Brzmi prosto. Jednakże w praktyce każdy etap wymaga umiejętności negocjacyjnych – od znalezienia okazji po zamknięcie sprzedaży.

Negocjacje przy zakupie – tu powstaje zysk

Zasada numer jeden flippingu: zarabiasz na zakupie, nie na sprzedaży. Jeśli kupisz drogo, żaden remont tego nie naprawi.

Gdzie szukać okazji

Najlepsze okazje negocjacyjne to mieszkania z problemami: zły stan techniczny (po babci, do generalnego remontu), sytuacja spadkowa (kilku spadkobierców chce szybko podzielić pieniądze), sytuacja rozwodowa (presja czasu na podział majątku), długi (komornik, licytacja).

Każda z tych sytuacji oznacza sprzedającego pod presją. Zwróć uwagę – presja czasu to Twój najsilniejszy sojusznik w negocjacjach.

Przygotowanie przed ofertą

1. Kosztorys remontu – przygotuj przed złożeniem oferty. „Remont kosztuje 80 000 zł, więc moja oferta uwzględnia ten koszt”
2. Ceny transakcyjne – ile kosztują wyremontowane mieszkania w tej lokalizacji. To Twoja górna granica.
3. Czas na rynku – mieszkanie stoi 6 miesięcy? Sprzedający jest coraz bardziej skłonny do negocjacji.

Składanie oferty

Oferta powinna być niska, ale uzasadniona. „Cena ofertowa: 350 000 zł. Ceny transakcyjne w okolicy po remoncie: 480 000 zł. Koszt remontu: 90 000 zł. Moja oferta: 290 000 zł”. To nie targowanie się. To kalkulacja.

Daj sprzedającemu coś w zamian za niższą cenę: szybkie zamknięcie (akt notarialny w 2 tygodnie), gotowe finansowanie (brak ryzyka odmowy kredytu), elastyczność terminu wyprowadzki.

LWY

Przeczytaj też: Jak negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym

Techniki negocjacyjne na rynku wtórnym – fundament każdego flipa.

Negocjacje przy sprzedaży – obrona ceny

Po remoncie role się odwracają. Teraz Ty jesteś sprzedającym. I musisz bronić ceny, zamiast ją obniżać.

Profesjonalna prezentacja

Home staging, zdjęcia od fotografa, wirtualny spacer – każdy element buduje percepcję wartości. Kupujący, który widzi profesjonalną prezentację, rzadziej negocjuje agresywnie. Otóż profesjonalna prezentacja to nie koszt – to inwestycja w obronę ceny.

Kotwica cenowa

Ustaw cenę 5–8% wyżej niż Twoja cena minimalna. Daj kupującemu przestrzeń do negocjacji, ale nie za dużą. Za wysoka cena odstrasza. Za niska – zostawia pieniądze na stole.

Konkurencja

Im więcej zainteresowanych, tym silniejsza Twoja pozycja. Organizuj oglądania tego samego dnia, jedno po drugim. Kupujący widzi, że nie jest jedyny. To naturalna presja bez manipulacji.

Błędy flipperów w negocjacjach

1. Kupowanie bez kosztorysu remontu. Nie wiesz, ile wyniesie remont, więc nie wiesz, ile możesz zapłacić za mieszkanie.
2. Okazywanie entuzjazmu. „To idealne mieszkanie pod flipa!” – sprzedający właśnie podniósł cenę w głowie.
3. Brak BATNA. Jeden flip w pracy, zero alternatyw. Kupujesz z desperacji, nie z kalkulacji.
4. Zbyt szybkie ustępstwa przy sprzedaży. Pierwszy kupujący chce rabat 20 000 zł, dajesz od razu. Natomiast może wystarczyłoby 5 000 zł lub drobna zmiana warunków.

Więcej o negocjacjach nieruchomościowych z konkretnymi kwotami – w książce „Lwy Negocjacji”. 24 historie, realne transakcje, realne wyniki. Sprawdzam „Lwy Negocjacji”.

LWY

Powiązany artykuł: Jak negocjować cenę kamienicy – inwestycje nieruchomościowe

Flipowanie na większą skalę – kamienice dają większą przestrzeń negocjacyjną.