Większość kupujących podpisuje umowę deweloperską bez zmian. Traktują ją jak formularza, którego nie da się modyfikować. To błąd. Umowa deweloperska to dokument negocjacyjny. Ma chroniony prawem minimum (ustawa deweloperska), ale wiele zapisów wykracza poza to minimum i podlega negocjacjom.
Co można negocjować
1. Kary umowne
Standardowa umowa często zawiera asymetryczne kary: kupujący płaci 0,05% za każdy dzień opóźnienia w płatności, deweloper – 0,01% za opóźnienie w oddaniu lokalu. Negocjuj symetrię: ta sama stawka dla obu stron.
2. Harmonogram płatności
Standardowy rozkład transz (np. 10-20-30-40) można negocjować. Większa część na koniec (np. 10-10-20-60) daje Ci lepsze zabezpieczenie – płacisz więcej, gdy budowa jest bardziej zaawansowana.
3. Termin oddania i odbioru
Sprawdź, czy umowa oddzielnie definiuje „termin oddania” (pozwolenie na użytkowanie) i „termin przekazania lokalu” (klucze). Różnica potrafi wynosić kilka miesięcy. Negocjuj konkretny termin przekazania, nie tylko oddania.
4. Procedura odbioru
Ile czasu deweloper ma na usunięcie usterek? 30 dni to standard. Negocjuj: „Jeśli usterki nie zostaną usunięte w 30 dni, mam prawo zlecić naprawę na koszt dewelopera”.
5. Zmiany lokatorskie
Przesunięcie ścian, dodatkowe gniazdka, zmiana podłóg. Na etapie budowy to drobne zmiany. Po odbiorze – remont. Negocjuj zakres zmian w ramach ceny, dopóki ściany nie stanęły.
Przeczytaj też: Jak negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym
Negocjacje cenowe z deweloperem – uzupełnienie negocjacji umownych.
Jak negocjować
- Prześlij umowę prawnikowi – niech wskaże zapisy niekorzystne dla kupującego. Koszt: 500–1 500 zł
- Przygotuj listę zmian – nie atakuj całej umowy. Wybierz 3–5 kluczowych punktów.
- Uzasadnij każdą zmianę – „Proponuję symetryczne kary umowne, bo obie strony powinny mieć równe prawa”
- Negocjuj z kierownikiem, nie z opiekunem – opiekun klienta nie ma pełnomocnictw do zmiany umowy.
24 historie negocjacji nieruchomościowych z konkretnymi kwotami – „Lwy Negocjacji”. Zamawiam książkę.
Powiązany artykuł: Due diligence nieruchomości – co sprawdzić przed zakupem
Due diligence to fundament przed podpisaniem każdej umowy.
